ע"א 2144/91 · עליון · 1994

מוסקוביץ נ' ביר

7 הלכות שנקבעו כאן

1חוזה התיווך הוא שקובע בראש ובראשונה את תנאי הזכאות. הצדדים רשאים להתנות שהזכאות תקום בעצם מציאת לקוח, בכריתת חוזה, בכריתת חוזה תקף, או בכל תנאי אחר — ואם קיים חוזה מפורט, הולכים אחר תניותיו.
2בהיעדר חוזה מפורט לא די בהצגת לקוח בעל רצון ויכולת לרכוש. נדרשת כריתת חוזה — אך לא נדרש שיהיה נטול פגמים או שיקוים במלואו, והפרתו אינה פוטרת מדמי תיווך.
3דיני התיווך הם ענף של דיני החוזים, ולכן חובת תום הלב חלה עליהם במישרין מכוח סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים. העסקת "מתווך קש" או השהיה מכוונת כדי להימנע מתשלום אינן מתיישבות עם תום הלב.
4בדיקת הזכאות היא דו-שלבית: ראשית, האם נקשר הסכם שממנו משתמע — במפורש או מכללא — שמתבקשת פעולת תיווך; שנית, האם פעולת המתווך הייתה הגורם היעיל להתקשרות.
5מבחן "הגורם היעיל" הוא מבחן סיבתיות מוגבר. סיבתיות עובדתית אינה מספיקה, ואין די בכך שהמתווך הוא סיבה שבלעדיה אין — נדרש שיהיה הגורם היעיל.
6כשגורם נוסף רק מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן, אין בכך כדי לשלול את זכאות המתווך המקורי. כשהמשא ומתן דעך וגווע והגורם הנוסף יזם אותו מחדש, יש לבחון את מידת הדמיון בין ההצעה המקורית לחוזה הסופי ואת הקרבה בתנאי התשלום.
7מבחני עזר (רשימה פתוחה) לשאלה אם הגורם הנוסף ניתק את הקשר: (א) הדמיון בין ההצעה המקורית לחוזה הסופי; (ב) הקרבה בתנאי התשלום ובשיעוריהם; (ג) חלוף הזמן; (ד) אינטנסיביות פעולות המתווך; (ה) קיומו ומידת התערבותו של גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך בידי הצד השני ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המו"מ; (ח) הסתמכות על ידיעה קודמת – "הרמת החבל". משקל חלוף הזמן עומד ביחס הפוך לשווי הנכס (20 חודש בדירת מגורים יעידו בדרך כלל על ניתוק).

הסעיפים שפסק הדין מפרש

תקציר

איש עסקים אמריקאי ביקש לרכוש מלון בירושלים, ושלוחו שכר בעל פה את שירותיו של מתווך. המתווך הציע מלון מסוים והפגיש בין הרוכש לבין נציג הבעלים, אך המשא ומתן לא הניב פרי. כעשרים חודש לאחר מכן נפגשו פרקליטי הצדדים, והמלון נרכש בסופו של דבר בידי אותו רוכש. הבעלים שילמו למתווך 0.6%, והוא דרש מהרוכש 2% נוספים. בית המשפט העליון פרש את מסגרת הניתוח המלאה של דיני התיווך: קודם כול הולכים אחר חוזה התיווך, ורק בהיעדר הסדר מפורט עוברים לכללים הכלליים; ואז נבדקות שתי שאלות — האם נכרת הסכם תיווך, והאם המתווך היה הגורם היעיל. לעניין האחרון נקבע שמבחן הסיבתיות הוא מוגבר: "סיבה שבלעדיה אין" אינה מספיקה. עם זאת, כאשר גורם נוסף רק מגשר על קשיים או מחייה משא ומתן שדעך, יש לבחון את הדמיון בין ההצעה המקורית לעסקה הסופית. כאן המתווך הוא שזרע את זרע העסקה והפגיש בין הצדדים שכרתו בסופו של דבר את החוזה, ופגישת עורכי הדין הייתה המשך ישיר למהלכיו. אשר לשיעור – נקבע שבהיעדר הסכמה, הנוהג של 2% הוכר בעסקאות "פרטיות", אך בעסקאות גדולות השיעור הראוי הוא 1%, ולכן הופחת השכר מ-2% ל-1%.

העובדות

מתווך הפגיש משקיע עם בעלי מלון בירושלים. המשא ומתן נכשל, וכעשרים חודש לאחר מכן נרכש המלון באמצעות עורכי הדין של הצדדים.

ההלכה

הערעור על עצם החבות נדחה – המתווך היה הגורם היעיל. הערעור על השיעור התקבל: בעסקה "גדולה" (מלון, 7.35 מיליון דולר) הועמדו דמי התיווך על 1% משווי העסקה במקום 2% שפסק המחוזי (בצירוף הצמדה, ריבית ומע"מ); הוצאות 5,000 ₪.

במבחן

זה פסק הדין שמספק את מסגרת הניתוח המלאה. כשהשאלה מציגה חוזה תיווך מפורט — הולכים אחריו, ולא אחר הכללים הכלליים. ושימו לב: בעסקה גדולה נפסק 1% ולא 2%.

התקציר והרציו נכתבו עבור האפליקציה. לשון פסק הדין עצמו מופיעה בלשונית "הנוסח המלא".